Одна из самых популярных стратегий инвестирования в недвижимость.

Кому подходит:
Эта стратегия подходит людям, которые хотят получать стабильный пассивный доход и минимизировать риски. К примеру, у вас есть 15 миллионов рублей или недвижимость в России с эквивалентной стоимостью. Продав ее или вложив свободные деньги в покупку квартиры на вторичном рынке ОАЭ, вы сможете получать пассивный доход от сдачи в аренду не только существенно более высокий, чем в России, но еще и в валюте. Также вы можете купить квартиру на стадии строительства, заплатить первый взнос и дальше пользоваться беспроцентной рассрочкой на время строительства. Этот вариант подходит тем, у кого есть накопления и возможность далее оплачивать рассрочку. Например, постепенно вытаскивая деньги из бизнеса.

Порог входа в стратегию:
Вторичный рынок — от $150 000 за ликвидный объект. Объект на стадии строительства — от $40 000 сразу и $110 000 в беспроцентную рассрочку.

Доходность: 6-8% годовых.
Например, квартира стоимостью $150 000 будет приносить вам от $750 до $1 000 в месяц чистыми.

Плюсы стратегии:

• Низкий уровень риска, контракт на аренду заключается минимум на год. Найти арендатора на долгосрочную аренду на ликвидный объект несложно, поэтому квартира гарантированно не будет долго простаивать.
• Вы будете получать деньги вперед. В Дубае за долгосрочную аренду принято платить не помесячно, а поквартально или раз в полгода или даже сразу за год вперед.
• Низкий порог входа.
• Все вопросы с арендатором будет решать ваш агент по недвижимости, вам не нужно ни о чем беспокоиться. Не нужно также платить комиссии агенту: обычно их покрывает арендатор.

Минусы стратегии:

• Относительно невысокая доходность.
• Ограничены возможности использовать кредитное плечо. Иногда бывают рассрочки и после сдачи дома в эксплуатацию, но таких проектов очень мало, выбор будет невелик. Поэтому, если вы не живете в Дубае и не можете воспользоваться ипотекой, то рассчитывайте на то, что вы будете получать доход, выплатив полную сумму.
• Мало гибкости. В Дубае вы не можете выселить арендатора, просто если вам так захотелось. У вас есть обязательства по контракту. Кроме того, вы не можете резко повышать стоимость аренды. То есть, если человек арендовал у вас квартиру, а через год цена выросла, то поднять арендную плату вы можете не более чем на 10% или на 20%, но только после продления контракта на третий год.

В ОАЭ вы можете купить квартиру и сдавать ее в посуточную аренду. Для этого вам не нужно будет заниматься всеми вопросами самостоятельно. За вас это сделает управляющая компания, которую вы выберете.

Кому подходит:
Управляющие компании берут в среднем от 15% до 20% вашего дохода от краткосрочной аренды и занимаются всем — от подготовки и фотографирования объекта до приема бронирований, заселения, выселения, клининга и т. д.
Вы будете только получать доход. Соответственно, эта стратегия подходит тем, кто нуждается в пассивном доходе, но готов принять более высокие риски в обмен на более высокую доходность. А также для тех людей, которые хотят сами периодически приезжать в Дубай и жить в своей квартире, но не хотят, чтобы она простаивала во время их отсутствия.

Порог входа в стратегию:
Вторичный рынок — от $350 000 за ликвидный объект. Объект на стадии строительства — от $90 000 сразу и $260 000 в беспроцентную рассрочку.

Доходность: 8-12% годовых.
Например, квартира стоимостью $350 000 будет приносить вам от $2 300 до $3 500 в месяц чистыми.

Плюсы стратегии:

• Высокая доходность при средней степени риска.
• Гибкость — вы можете бронировать квартиру для себя или своих родственников.
• Продать легче, чем с долгосрочным контрактом.
• Все вопросы с арендаторами будет решать ваша управляющая компания. Вам не нужно ни о чем беспокоиться.
• Рост дохода не ограничен условиями контракта, как с долгосрочными арендаторами.

Минусы стратегии:

• Более высокий порог входа, так как подходят только туристические районы.
• Есть риски, что по каким-то внешним причинам заполняемость окажется ниже прогнозируемой, и доход просядет. Например, во время пандемии COVID инвесторы, которые сдавали квартиры на долгосрок, просели в доходах меньше, чем те, кто сдавал посуточно.

В ОАЭ абсолютно каждый человек без дополнительной мороки и согласований может получить беспроцентную рассрочку на время строительства от застройщика. Поэтому, если вы купите классный ликвидный объект, то сможете перепродать его на ключах. Или за 6-12 месяцев перед получением ключей, выплатив только часть стоимости апартаментов.

Кому подходит:
Если ваша задача — получить высокую маржинальность в сжатые сроки, то эта стратегия вам подходит. Купив квартиру, вы можете рассчитывать на ее перепродажу через 1-3 года. Эта стратегия не про пассивный доход, а возможность вырастить тело вашего капитала.
Зачастую брокеры говорят, что можно продать квартиру уже через полгода после покупки, но на самом деле такая схема крайне редко работает эффективно, и я не рекомендую на это рассчитывать.

Порог входа в стратегию:
Ликвидные объекты под перепродажу находятся в среднем ценовом сегменте. Рассчитывайте на общий бюджет от $450 000. На первоначальный взнос и транзакционные издержки вам понадобится от $100 000.

Доходность: 15-65% годовых.
Хорошие объекты растут на 10-25% в год еще на стадии строительства.
Пример: вы купили квартиру за $500 000. При росте цены на 15% в год, через 3 года она будет стоить $760 000.
За вычетом расходов на транзакционные издержки, с учетом полной оплаты, вы получите маржинальность примерно 50%.
А если квартиру продать перед получением ключей и вы к тому моменту оплатите, например, 50% от ее стоимости, то ваша маржа уже составит примерно 100%.
Если брать в расчет прирост на 25% в год, то при аналогичных расчетах получим маржинальность 90% и 180% соответственно.

Разумеется, на каждый объект нужно проводить отдельный расчет. В расчет закладываются все издержки, которые вы понесете в процессе сделки, а также прогноз роста на основе бенчмарков и объективных данных. Я всегда делаю такие расчет для своих клиентов.

Плюсы стратегии:

• Высокая доходность.
• Гибкость — вы можете держать деньги в стратегии 1-3 года. Получить прибыль и реинвестировать в другие проекты или инструменты в любой другой стране. Из Дубая вывести деньги гораздо легче, чем из России.
• Можно вложить только часть стоимости квартиры, а доход получить на рост полной стоимости.

Минусы стратегии:

• Высокий порог входа, ликвидные объекты под перепродажу стоят от $450 000.
• Высокие риски. Может случиться так, что по причине каких-то внешних обстоятельств квартиру не удастся продать на ключах. Поэтому вы должны иметь возможность держать ее дальше, чтобы дождаться благоприятного момента для продажи.

Стратегия покупки готовой недвижимости с плохим ремонтом. Делаете реновацию и перепродаете дороже.

Кому подходит:
Эта стратегия подходит тем, кто хочет быстро получить доход, так как в большинстве случаев можно уложиться всего в 6 месяцев.

Порог входа в стратегию:
Я вижу, что сейчас люди заходят в эту стратегию с объектами стоимостью даже $350 000. В этом случае нужно быть очень внимательными к расчетам доходности. Почему? При покупке недвижимости вам нужно будет оплатить налог DLD 4% и комиссию брокеру 2%, а при продаже снова 2% брокеру. На круг это довольно большая сумма, поэтому очень важно посчитать, даст ли ремонт такой прирост в деньгах, чтобы перекрыть эти транзакционные издержки.

Зато эта стратегия безопасна и очень выгодна для объектов с высокой стоимостью. Например, вы можете купить пентхаус в топовой локации за $3-5 млн, сделать ремонт и через 6 месяцев продать на 20-30% дороже.
Также стратегия очень хорошо работает с дорогими виллами. Например, Пальма — это крайне престижный и желанный район. При этом виллы там выглядят совсем несовременно. Классный ремонт даст вам огромное конкурентное преимущество при продаже. Важно понимать, что люди, у которых есть бюджет в $10 млн долларов на виллу, прекрасно смогут купить ее и за $12-13 млн, при условии, что они сразу могут переехать в красивое современное пространство.

Доходность: 15-40% годовых.

Плюсы стратегии:

• Высокая доходность.
• Возможность реализации в короткий срок.
• Средняя степень риска.

Минусы стратегии:

• Высокий порог входа.
• Средний уровень риска. В случае, если квартиру не удастся продать быстро, придется подержать ее какое-то время. Поэтому доход в процентах годовых может быть уменьшен в случае возникновения неблагоприятных условий на рынке.
• Стратегия требует тщательного анализа рынка для того, чтобы выбрать не только правильный объект, но и сделать правильный ремонт под ту целевую аудиторию, которой вы будете его продавать. Очень важно полагаться на объективные данные, а не на собственный вкус. Помнить, что вы делаете ремонт не для себя. К примеру, вы можете ориентироваться на бездонный индо-пакистанский рынок, который исторически обеспечивает наибольшее количество продаж в Дубае, и вам нужно учитывать региональные особенности и эстетику, которая зайдет именно этой целевой аудитории.

Покупаете участок земли и строите на нем дорогую элитную виллу или целое здание для поквартирной перепродажи.

Кому подходит:
Все больше застройщиков инвесторов заходят в эту стратегию. Она подходит как физическим лицам, так и компаниям, которые готовы инвестировать в строительство и быть вовлеченными в процесс. Эта стратегия позволяет снять максимальный доход.

Порог входа в стратегию:
От $5 млн. В Дубае при строительстве вам нужно купить участок земли и внести 20% на escrow счет, после чего вы можете начинать продавать объект на этапе строительства и получать дополнительные инвестиции извне. Поэтому, вложив от $5 млн долларов, вы можете построить объект стоимостью в разы больше.

Доходность: от 30% годовых.
Конкретную математику расчетов приводить здесь не буду, потому что в этой стратегии важно учесть миллион деталей. Оставляйте заявку на консультацию, и будем считать.

Плюсы стратегии:

• Очень высокая доходность.
• Возможность снять маржу на всех этапах.

Минусы стратегии:

• Высокий порог входа.
• Стратегия требует тщательной проработки и подготовки, она может проводиться только с сопровождением опытных консультантов (у нас такие есть). Самостоятельно реализовать такую стратегию успешно вы не сможете.